Kira ve çatılı işyerleri yazılı bir şekilde düzenlenmesi kanuni şart değildir. Sözlü yapılan kira sözleşmesi kanıtlandığı takdirde geçerlidir.
Kira sözleşmesi belirli süreli olabileceği gibi belirsiz süreli de olabilir. Belirli süreli bir sözleşme eğer 1 yılın sonunda yenilenmemesi halinde 1 yıl uzar. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesi sona ermesi Fesih bildirimi ile olabileceği gibi tahliye davası ile de sonlanabilir. Belirli süreli kira sözleşmesi ile belirsiz süreli kira sözleşmesinin tespiti önemlidir çünkü fesih süresi, hukuki hakları… vb. farklıdır. Kira sözleşmesi kiraya veren ve kiralanan(lar) olarak iki taraflı bir sözleşmedir.
KİRAYA VEREN
Fiil ehliyetine sahip her gerçek veya tüzel kişi, kiraya veren sıfatıyla kira sözleşmesi kurabilir. Küçük veya kısıtlılar, kanuni temsilcilerinin rızasıyla kira sözleşmesi kurabilirler. Küçük ve kısıtlılar 3 yıldan fazla süreli kira sözleşmesi için vesayet makamından izin almalılardır.
Kiralayan kişinin taşınmazın sahibi olması gerekli değildir. Alt kira sözleşmesini kurmaya yetkili kişi de kira sözleşmesini kurabilir. Bu kişinin başkasına devir yetkisi olmalıdır. Aksi halde yetkisi olmayan kişi kira sözleşmesini yapabilir. (Bu devir kiraya verenin ve yeni kiracının rızası dışında olamaz.) Bu kira sözleşmesi geçerlidir fakat kiralananı tespit edemediği veya sözleşme sürecinde kullanıma hazır bulundurmadığı takdirde kiracının zararını ödemek zorundadır.
KİRACI
Fiil ehliyetine sahip herkes kira sözleşmesinde kiracı sıfatını alabilir. Küçük ve kısıtlılar yasal temsilcilerinin rızasıyla kiracı olabilirler.
Birden fazla kişi, kiracı sıfatıyla sözleşmede yer alıyorsa; her kiracı aksi sözleşmede yer almıyorsa kendi payına düşen kira borcundan sorumlu olur. Birden fazla kiracının söz konusu olduğu sözleşmede ihtarın tarafların hepsine gönderilmesi gerekmektedir. Tahliye davası söz konusu ise taraflar dava arkadaşı sıfatıyla, bütün kiracılara birden yöneltilir.
KİRA FESİH BİLDİRİMİ
Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Fesih Bildirimi
Belirli süreli kira sözleşmesi; Kira sözleşmesinin belirli bir tarihte son bulacağına ilişkin sözleşmedir. Belirli süreli kira sözleşmesinin fesih bildiriminin süresi vardır.
Belirli Süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirim süresi TBK 347. Madde uyarınca sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme devam etmektedir. Kiralayan sözleşmenin bitim tarihinden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde, sözleşmenin bitim tarihi sözleşmeyi sonlandırmaz, sözleşmeyi 1 yıl daha uzatır. Belirli süreli kira sözleşmesi tarafların sözleşmeyi yenilemeden devam etmeleri halinde belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. (TBK m. 327/2)
Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi
Taraflar açık veya örtülü bir şekilde kira sözleşmesinde, kira süresini belirlememeleri veya belirli süreli sözleşmeyi uzatmaları halinde belirsiz süreli kira sözleşmesi oluşur. TBK 328. Md. Ve devamında fesih bildirim süresi ve hukuka uygun fesih bildirimine yer vermiştir.
Kiracı her zaman fesih bildiriminde bulunabilirken kiraya veren 10 yılın sonunda fesih bildiriminde bulanabilir. (Olağan üstü fesih bildirimleri dışında).
Belirli süreli kira sözleşmelerinde Fesih süresi aksine bir anlaşma veya kira dönemi için yerel adette belirlenen bir kira dönemi yoksa; 6 aylık kira döneminin sonu için, 3 aylık fesih bildirim süresi öngörülmüştür. Fesih bildiriminin süre hesaplaması sözleşme tarihinden başlar. Fesih bildirimi, konut ve çatılı işyerlerinde yazılı şekil şartına tabiidir.
SÖZLEŞME FESİH SEBEPLERİ
1. Kiraya verenin; kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu ihlal etmesi sebebiyle sözleşmeyi feshetmesi
Kiraya veren bu durumda, kiracıya yazılır bir şekilde bu borcuna aykırılığı düzeltmesi için 30 gün verir aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiraya veren, konut ve çatılı işyerlerinde kiralanana kasten ağır zarar vermesi, kiracıya süre vermenin faydasız olacağı veya borcun ihlalinin kiraya verene ve binada oturanlar için çekilmez olması gibi durumlarda hemen feshedilebilir. (TBK m. 316/3)
2. Kiracının kirayı ödememesi sebebiyle sözleşmenin feshi
Kiracı kira bedelini veya yan giderleri ödemez ise kiraya veren, kiracıya yazılı bir şekilde ödeme yapması için belirli bir süre verir ve bu ödemenin gerçekleşmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre konut ve işyerleri kiralarında otuz gündür. Bu süre kiracıya yazılı bildirim yapıldığı günden itibaren başlar.
Kiracının, kirayı ödememesi sebebiyle sözleşmenin feshedilmesinin şartların gerçekleşmiş olması gerekir;
Kiralayanın, kiracıya borcunu ödemesi için verdiği sürenin bitiminde hemen sözleşmeyi fesih bildiriminde bulunması gerekir. Bu durumda kiraya veren zararının tazminini, kiracıdan isteyebilir.
3. Kira sözleşmesinin haklı nedenle feshi
Haklı sebepler, objektif veya sübjektif olabilir. Haklı sebeplere ilişkin; savaş hali, ekonomik kriz, öngörülemeyen dış olaylar, kiraya verenin alt-üst soyundan birinin kiralanan yere yerleşme durumu, kiraya verenin kendisinin kiralanan yere yerleşme durumu.
4. Kiracının iflası
Kiraya veren bu durumda kendisine güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, kiracıya ve iflas masasına kendisine güvence verilmesi için yazılı olarak uygun süre verir. Bu süre içinde güvence verilmez ise, kiraya veren fesih bildirim süresine uymadan sözleşmeyi hemen feshedebilir.
5. Kiracının ölümü
Kiracının ölmesi ile kira sözleşmesi sona ermez. Kiracının mirasçıları yasal fesih süresince en yakın fesih süresi için sözleşmeyi feshedebilirler.
Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesi sona ermesi Fesih bildirimi ile olabileceği gibi tahliye davası ile de sonlanabileceğini yukarıda belirtmiştik. Bu yazımızda Fesih bildirimi ile sözleşmenin nasıl ve ne zaman, hangi şartlarda sonlanacağının bilgisini vermiş bulunuyoruz. Konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesini sona erdiren bir diğer hukuk yolu olan tahliye davası için ‘’ Tahliye Davası’’ yazımızı okuyabilirsiniz.
UYARI: Hukuki uyuşmazlıklarda kişilerin yaptıkları en büyük hatalardan biri hukuki uyuşmazlığın başında destek almamaktır. Örneğin fesih bildirim süresinin bilinmeden yapılan, yanlış sürede ya da geç kalınarak yapılmış bir bildirim sözleşmenin sona ermesini geciktirir ve telafisi zor zarara yol açar. Alanında uzman kişilerden yardım alarak bu süreci daha rahat ve risksiz atlatabilirsiniz.
